Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Steuer anfallen. Umgangssprachlich heißt sie Spekulationssteuer, im Gesetz „privates Veräußerungsgeschäft“ (§ 23 EStG). Für viele Verkäufer fällt sie aber gar nicht an.
Wann fällt keine Steuer an?
- Mehr als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, also vom Notartermin damals bis zum Notartermin heute.
- Sie haben selbst darin gewohnt – entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Im Jahr des Verkaufs und im ersten der drei Jahre reichen auch ein paar Tage; das Jahr dazwischen muss voll sein.
- Der Gewinn liegt unter 1.000 € (Freigrenze, zusammen für alle privaten Verkäufe eines Jahres). Liegt er darüber, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil über 1.000 €.
- Kein Gewinn. Wer mit Verlust verkauft, zahlt keine Steuer.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Vereinfacht: Verkaufspreis minus Kosten des Verkaufs minus Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis von damals, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) und größere Umbauten. Haben Sie vermietet, werden die Abschreibungen (AfA) abgezogen, die Sie in den Jahren steuerlich geltend gemacht haben. Das erhöht den Gewinn.
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, also so wie zusätzliches Einkommen.
Beispiel (gerechnet mit dem Verkaufsrechner): Wohnung im März 2019 für 200.000 € gekauft, 10 % Nebenkosten, seitdem vermietet, 2 % Abschreibung auf 75 % Gebäudeanteil. Verkauf im Dezember 2026 für 260.000 €, Makler 3,57 %.
| Verkaufspreis | 260.000 € |
| Maklerprovision | − 9.282 € |
| Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) | − 220.000 € |
| zurück: Abschreibungen der letzten knapp 8 Jahre | + 25.575 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 56.293 € |
| Steuer bei 35 % persönlichem Steuersatz | etwa 19.700 € |
Würde dieselbe Wohnung erst ab April 2029 verkauft, wären die 10 Jahre vorbei und es fiele keine Spekulationssteuer an.
Sonderfälle
- Geerbt: Sie übernehmen das Kaufdatum und die Anschaffungskosten der verstorbenen Person. Die Frist läuft also weiter, sie beginnt nicht neu.
- Geschenkt: Auch hier übernehmen Sie Kaufdatum und Anschaffungskosten der Person, die geschenkt hat.
- Mehrere Verkäufe: Wer innerhalb von etwa 5 Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Händler gelten (Drei-Objekt-Grenze). Dann gilt die 10-Jahres-Frist nicht, und Gewerbesteuer kann dazukommen.
- Teils selbst bewohnt, teils vermietet: Dann wird aufgeteilt, zum Beispiel bei einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Diese Seite erklärt die Regeln allgemein und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Fall fragen Sie eine Steuerberatung oder einen Lohnsteuerhilfeverein.
Häufige Fragen
Zählt der Tag der Übergabe oder der Tag beim Notar?
Für die Frist zählt der Tag, an dem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird – damals beim Kauf und heute beim Verkauf. Übergabe und Eintrag im Grundbuch spielen dafür keine Rolle.
Ich habe die Wohnung erst vermietet und wohne jetzt selbst darin. Muss ich zahlen?
Wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin wohnen, ist der Verkauf steuerfrei, auch wenn Sie vorher vermietet haben.
Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?
Ja, wenn er innerhalb der 10 Jahre liegt und keine Ausnahme greift. Dafür gibt es die Anlage SO der Einkommensteuererklärung.
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Stand: November 2026 · Unverbindliche Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.