Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet das frühe Ablösen?
Wer verkauft, bevor die Zinsbindung des Kredits endet, zahlt der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch sie ist, hängt vor allem von zwei Dingen ab: wie weit Ihr Zins über dem heutigen Zinsniveau liegt und wie lange die Zinsbindung noch läuft.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei einem Immobilienkredit ist der Zins für eine feste Zeit vereinbart, oft 10 oder 15 Jahre. Die Bank hat sich das Geld für diese Zeit ebenfalls zu festen Bedingungen besorgt. Zahlen Sie früher zurück, entgehen ihr Zinsen. Diesen Schaden lässt sie sich ersetzen – das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, muss die Bank das vorzeitige Ablösen erlauben (§ 490 Abs. 2 BGB, „berechtigtes Interesse“). Sie darf dafür aber die Entschädigung verlangen.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Die Zinsbindung ist vorbei. Danach können Sie den Rest ohne Entschädigung zurückzahlen.
- Der Kredit ist seit mehr als 10 Jahren voll ausgezahlt. Dann können Sie ihn mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wichtig für Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
- Der Kredit hat einen veränderlichen Zins. Dann ist er mit 3 Monaten Frist kündbar.
- Ihr Zins liegt unter dem heutigen Niveau. Dann entgeht der Bank meist nichts, die Entschädigung ist dann sehr klein oder null. Das betrifft viele Kredite, die zwischen 2015 und 2021 abgeschlossen wurden.
So rechnet die Bank
Die Bank vergleicht, was sie mit Ihrem Kredit bis zum Ende der Zinsbindung verdient hätte, mit dem, was sie heute bekommt, wenn sie das zurückgezahlte Geld sicher anlegt (meist in Pfandbriefen mit passender Laufzeit). Die Differenz wird auf heute abgezinst. Abziehen muss sie Kosten, die sie spart, etwa für Verwaltung und für das Risiko, dass der Kredit ausfällt.
Beispiel (gerechnet mit dem Verkaufsrechner): Restschuld 150.000 €, Zins 3,9 %, Rate 900 € im Monat, noch 36 Monate Zinsbindung. Die Bank bekommt heute etwa 3,2 % für sicheres Geld.
Entgangene Zinsdifferenz, abgezinst: etwa 2.830 €. Bei einem Zins von 4,6 % wären es etwa 5.740 €. Bei einem Zins von 1,6 % fiele praktisch nichts an.
Die genaue Zahl kann nur Ihre Bank nennen. Sie muss Ihnen die Berechnung auf Wunsch erklären. Der Rechner zeigt eine Näherung, damit Sie wissen, mit welcher Größenordnung Sie rechnen müssen.
Was Sie tun können
- Termin prüfen: Endet die Zinsbindung in wenigen Monaten, kann es sich lohnen, den Notartermin danach zu legen. Im Rechner sehen Sie unter „Jetzt oder später?“, wie sich das auswirkt.
- Sondertilgung nutzen: Erlaubt Ihr Vertrag jährliche Sondertilgungen, senkt eine Sondertilgung vor dem Verkauf den Betrag, für den eine Entschädigung berechnet wird.
- Kredit mitnehmen: Kaufen Sie eine neue Immobilie, bieten manche Banken an, den Kredit auf das neue Objekt zu übertragen (Pfandtausch). Dann fällt keine Entschädigung an.
- Käufer übernimmt den Kredit: Selten, aber möglich, wenn Bank und Käufer zustimmen.
- Berechnung prüfen lassen: Verbraucherzentralen bieten an, die Berechnung der Bank zu prüfen.
Häufige Fragen
Muss die Bank einem Verkauf zustimmen?
Ja. Wer seine Immobilie verkaufen will, hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung. Die Bank darf das Ablösen nicht verweigern, kann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Zählt die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Steuer?
Muss beim Verkauf Spekulationssteuer gezahlt werden, mindern Kosten des Verkaufs den Gewinn. Ob und wie die Entschädigung dazu zählt, klären Sie im Einzelfall mit einer Steuerberatung.
Wann beginnt die 10-Jahres-Frist nach § 489 BGB?
Mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, also der letzten Auszahlung. Wurde der Kredit in mehreren Teilen ausgezahlt, zählt die letzte Auszahlung.
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Stand: November 2026 · Unverbindliche Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.