Was ist meine Wohnung wert?
Den einen richtigen Preis gibt es nicht. Am Ende ist eine Immobilie so viel wert, wie jemand dafür bezahlt. Eine gute Schätzung hilft aber, den Angebotspreis nicht zu hoch und nicht zu niedrig anzusetzen.
Drei Wege, den Wert zu schätzen
- Vergleichswert: Was haben ähnliche Wohnungen in der Nähe gekostet? Das ist der übliche Weg bei Eigentumswohnungen. Der Verkaufsrechner geht so vor: Er nimmt den Durchschnittspreis pro m² für Ihre Stadt (und Ihren Stadtteil, wenn vorhanden) und passt ihn an Baujahr, Zustand, Energieklasse und Größe an.
- Ertragswert: Was bringt die Immobilie an Miete? Wichtig bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern, weil Käufer dort vor allem auf die Miete schauen.
- Sachwert: Was ist das Grundstück wert und was würde das Gebäude heute kosten, abzüglich Alter? Wird oft bei Einfamilienhäusern genutzt. Der Bodenrichtwert ist dafür ein wichtiger Baustein.
Was den Preis nach oben oder unten schiebt
| Punkt | Wirkung |
|---|---|
| Lage in der Stadt und im Stadtteil | am stärksten, oft mehrere zehn Prozent |
| Zustand und Modernisierung (Bad, Heizung, Fenster) | renovierungsbedürftig deutlich weniger |
| Energieklasse | hoher Verbrauch (F bis H) drückt den Preis |
| Baujahr | Neubau mehr; Bauten der 50er bis 70er oft weniger |
| Größe | kleine Wohnungen kosten pro m² meist mehr |
| Balkon, Aufzug, Stellplatz, Etage | jeweils einige Prozent oder ein fester Betrag |
| vermietet oder frei | vermietet meist etwas weniger, weil Käufer nicht einziehen können |
Kostenlose Quellen
- Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises: tatsächlich bezahlte Preise, oft nach Baujahr und Lage.
- Bodenrichtwerte im Portal BORIS Ihres Bundeslandes: Wert des Grundstücks pro m².
- Anzeigen in Portalen: zeigen Angebotspreise, nicht Verkaufspreise. Tatsächlich bezahlt wird oft etwas weniger.
- Durchschnittspreise nach Stadt: Übersicht für über 200 Städte.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Bei Erbschaft, Scheidung, Streit unter Erben oder für das Finanzamt braucht man oft ein Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen. Das kostet je nach Objekt einige hundert bis mehrere tausend Euro. Für einen normalen Verkauf reicht meist eine gute Einschätzung aus Vergleichswerten.
Häufige Fragen
Wie genau ist die Schätzung des Rechners?
Sie zeigt eine Spanne von etwa ±10 % um den geschätzten Wert, bei Orten ohne eigene Daten ±15 %. Lage im Haus, Grundriss, Ausblick und die Nachfrage vor Ort kann der Rechner nicht kennen. Er ersetzt kein Gutachten.
Soll ich den Angebotspreis höher ansetzen, um Spielraum zu haben?
Viele Verkäufer planen etwas Verhandlungsspielraum ein. Ein deutlich zu hoher Preis kann aber dazu führen, dass die Anzeige lange online ist. Im Rechner sehen Sie unter „Verhandlung“, was bei verschiedenen Preisen übrig bleibt.
Woher kommen die Durchschnittspreise?
Von immobilienpreise-2026.de, Stand 3. Quartal 2026. Für Stadtteile schätzt der Rechner den Preis aus dem Mietniveau im Stadtteil im Vergleich zur ganzen Stadt.
Weitere Ratgeber
Stand: November 2026 · Unverbindliche Information, keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.